いえまちコラム

不動産売却におけるお客様からよくいただく質問をまとめました。

Q1. 住宅ローンが残っていても売却できますか？

はい、売却は可能です。ただし、売却代金でローンを完済し、抵当権を抹消することが条件になります。売却価格がローン残債を上回る「アンダーローン」の場合は問題ありませんが、売却価格が残債を下回る「オーバーローン」の場合は、差額を自己資金で補填するか、住み替えローンを検討する必要があります。まずは金融機関から「返済予定表」や「残高証明書」を取り寄せて、残債額を正確に把握しましょう。

Q2. 不動産の査定は1社だけでいいですか？

複数社への依頼を強くおすすめします。会社によって査定額に数百万円単位の差が出ることは珍しくありません。1社だけの査定では、その金額が適正なのか判断する基準がありません。一括査定サイトを活用して3〜5社に査定を依頼し、金額だけでなく「なぜその価格なのか」の根拠を比較しましょう。極端に高い査定額を出す会社は、契約を取るための「釣り」の可能性もあるため注意が必要です。

Q3. 相場を調べずに不動産会社に任せても大丈夫？

事前の相場調査をせずに不動産会社の提案額をそのまま受け入れてしまうのは、最もよくある失敗です。相場を知らないまま査定を受けると、提示された金額が高いのか安いのか判断できず、結果的に相場より大幅に低い金額で売却してしまうリスクがあります。「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」で事前に相場を調べ、査定額の妥当性を自分でも判断できるようにしておきましょう。

Q4. 売り出し価格を高めに設定しても大丈夫ですか？

相場からかけ離れた価格設定は逆効果になるリスクがあります。高すぎる価格で売り出すと、購入希望者の検索条件に引っかからず内覧すら入りません。掲載が長期化すると「売れ残り物件」のイメージがつき、悪循環に陥ります。査定価格を基準に、上乗せは5〜10%以内に抑え、「3ヶ月売れなかったら価格を見直す」というルールを事前に決めておくと冷静に判断できます。

Q5. 利益が出なくても確定申告は必要ですか？

はい、必要です。3,000万円特別控除をはじめとする税の特例は、確定申告をしなければ適用されません。申告を怠ると、本来ゼロで済むはずだった税金が課税され、延滞税や加算税まで上乗せされるリスクがあります。不動産を売却したら、利益の有無にかかわらず確定申告を行いましょう。不安な場合は税理士への相談がおすすめです。

Q6. 内覧対応はどのくらい重要ですか？

内覧は成約を左右する非常に重要な場面です。「住んでいるから多少散らかっていても仕方ない」と考えがちですが、購入希望者は限られた時間で「ここに住みたいか」を判断しています。散らかった部屋や臭いが気になる空間では、どんなに条件が良くてもポジティブなイメージを持ってもらえません。特に水回りと玄関は重点的に清掃し、必要であればプロのハウスクリーニングも検討しましょう。

Q7. 売却と購入のタイミングはどうすればいいですか？

「売り先行」と「買い先行」の2つの方法があります。売り先行は、現在の住まいを先に売却してから新居を購入する方法です。資金計画が立てやすい反面、仮住まいが必要になる場合があります。買い先行は、新居を先に購入してから現在の住まいを売却する方法です。引越しが1回で済みますが、二重ローンのリスクがあります。それぞれのメリット・デメリットを比較し、ご自身の資金状況やスケジュールに合った方法を選びましょう。

Q8. 不動産売却にかかる期間はどのくらいですか？

一般的に3〜6ヶ月が目安です。ただし、物件の種類やエリア、市場状況によって大きく異なります。駅近のマンションは比較的早く売れる傾向がありますが、郊外の一戸建てや土地の場合は6ヶ月以上かかることも珍しくありません。また、売り出し価格が相場とかけ離れている場合は、さらに長期化する可能性があります。

まとめ：不動産売却を成功させるために、今日からできること

ここまで、不動産売却の基礎知識を網羅的に解説してきました。最後に、売却を成功させるための3つの心構えをお伝えします。

心構え①：知識は最大の武器である

この記事を読み終えたあなたは、すでに多くの知識を手にしています。売却の全体像、費用と税金の仕組み、不動産会社の選び方、2026年の法改正ポイント。これらの知識があるのとないのとでは、不動産会社との交渉力も、意思決定の精度も、まったく違ってきます。

心構え②：比較と確認を怠らない

不動産売却の世界では、「1社だけに頼る」「言われるがまま」が最大のリスクです。査定は複数社に依頼する。契約書は隅々まで確認する。費用や税金は事前にシミュレーションする。この「比較と確認」の姿勢が、あなたを損失から守ります。

心構え③：完璧を求めず、第一歩を踏み出す

不動産売却に「100%の正解」はありません。市場環境も、買主のタイミングも、事前にはコントロールできない要素がたくさんあります。大切なのは、十分な準備をしたうえで、自信を持って一歩を踏み出すことです。

今日からできる具体的な第一歩として、まずは以下のことからはじめてみましょう。

1. 相場を調べる：レインズマーケットインフォメーションや土地総合情報システムで、ご自身の物件と類似した成約事例を検索してみましょう。
2. 一括査定に申し込む：複数社の査定額を比較することで、ご自身の物件の適正価格が見えてきます。（3社くらいに査定をお願いすると大体の相場が見えるのでおすすめです。）
3. 必要書類を確認する：登記済証（権利証）や購入時の売買契約書が手元にあるか、今日のうちに確認してみてください。

不動産売却は大きな決断ですが、正しい知識と準備があれば、決して怖いものではありません。この記事が、あなたの「初めての不動産売却」のお役に立てれば幸いです。

不動産売却の基礎知識