いえまちコラム

不動産売却にかかる税金や必要書類について解説します。

費用一覧と目安 ー 売却価格の4〜6%は覚悟しよう

不動産を売却すると、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。さまざまな費用が差し引かれ、一般的に売却価格の4〜6%程度が諸費用として出ていきます。

「え、そんなにかかるの？」と驚かれる方も多いのですが、これを知らないまま売却後の資金計画を立てると、大きく計算が狂ってしまいます。事前に把握しておくことが非常に大切です。

主な費用の内訳は以下の通りです。

①仲介手数料

不動産会社に支払う報酬で、最も大きな費用項目です。法律で上限が定められており、売買価格が400万円以上の場合の計算式は次の通りです。

仲介手数料 ＝ 売買価格 × 3.3% ＋ 6万6,000円（税込）

たとえば3,000万円で売却した場合、仲介手数料は105万6,000円です。

②印紙税

売買契約書に貼付する収入印紙の費用です。契約金額に応じて税額が決まっています。2027年3月31日までは軽減措置が適用されており、たとえば契約金額が1,000万円超〜5,000万円以下の場合は1万円です。

③登録免許税

住宅ローンが残っている場合、抵当権抹消登記が必要です。費用は不動産1件につき1,000円と少額ですが、土地と建物で2件となるため2,000円かかります。

④司法書士報酬

抵当権抹消や所有権移転の登記を司法書士に依頼する場合の報酬です。1万〜3万円程度が相場です。

⑤その他の費用（発生する場合）

• ハウスクリーニング：3万〜10万円程度
• 測量費（土地・一戸建ての場合）：30万〜80万円程度
• 建物解体費（古家付き土地で更地にする場合）：100万〜300万円程度
• 引越し費用：10万〜30万円程度

手取り額シミュレーション ― 3,000万円で売却した場合の具体例

「結局、手元にいくら残るのか」を、3,000万円で売却した場合の具体的な数字でシミュレーションしてみましょう。

多くの方が最も知りたいのは「売れた金額」ではなく「手元に残る金額」のはずです。ここでは、所有期間10年のマイホーム（取得費2,000万円）を3,000万円で仲介売却したケースで試算します。

【手取り額シミュレーション】
売却価格：3,000万円
仲介手数料：▲ 約105.6万円
印紙税：▲ 1万円
登録免許税：▲ 0.2万円
司法書士報酬：▲ 約2万円
譲渡所得税（3,000万円控除適用後）：0円 ※
手取り概算額：約2,891万円

※ 譲渡所得 ＝ 3,000万円 −（2,000万円 ＋ 約109万円）＝ 約891万円。ここに居住用財産の3,000万円特別控除を適用すると、課税対象はゼロになります。

なお、住宅ローンの残債がある場合は、この手取り額から残債を返済する必要があります。たとえば残債が1,500万円であれば、最終的な手元資金は約1,391万円です。

このシミュレーションはあくまで一例ですが、「費用と税金を引いたら、実際にいくら手元に残るのか」をイメージする参考にしてください。ご自身のケースで正確な試算をしたい場合は、不動産会社の担当者や税理士に相談することをおすすめします。

譲渡所得税の計算方法をわかりやすく解説

不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、所得税と住民税が課税されます。この税金の仕組みを理解しておくことは、売却計画を立てるうえで欠かせません。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

譲渡所得 ＝ 売却価格 −（取得費 ＋ 譲渡費用）

取得費とは、その不動産を購入したときの価格（建物は減価償却後の金額）です。購入時の売買契約書があれば、そこに記載された金額をもとに計算します。もし契約書を紛失して取得費がわからない場合は、「売却価格の5%」を取得費とする概算取得費が適用されますが、これだと譲渡所得が膨らみ税額が大幅に増えるため、購入時の契約書は必ず保管しておきましょう。

譲渡費用とは、売却にかかった費用（仲介手数料、印紙税、測量費など）です。

そして、譲渡所得にかかる税率は、不動産の所有期間によって大きく変わります。

【所有期間別の税率】

• 短期譲渡所得（5年以下）：約39.63%
• 長期譲渡所得（5年超）：約20.315%

注意すべきは、所有期間の計算方法です。「購入日から売却日まで」ではなく、「売却した年の1月1日時点で5年を超えているかどうか」で判定されます。たとえば、2021年4月に購入した物件を2026年6月に売却した場合、実際には5年以上経過していますが、2026年1月1日時点では4年9ヶ月しか経っておらず、「短期譲渡所得」に分類されてしまいます。税率が約2倍も変わるため、売却のタイミングには十分注意してください。

3,000万円特別控除 ― マイホーム売却で使える最強の節税特例

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります。これは不動産売却における最も強力な節税制度であり、使えるかどうかで税額が数百万円変わることもあります。

この特例が設けられている理由は、マイホームの売却は「利益を得るための投資」ではなく「生活の場の移転」という性質が強いため、税負担を軽減して住み替えを支援する目的があるからです。

主な適用要件は以下の通りです。

• 自分が住んでいる家屋、またはその家屋と一緒に土地を売ること
• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売ること
• 売った年の前年・前々年にこの特例を受けていないこと
• 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと

たとえば、3,000万円で売却し、取得費と譲渡費用の合計が2,000万円だった場合、譲渡所得は1,000万円です。ここに3,000万円特別控除を適用すると、課税対象の譲渡所得はゼロになり、税金は一切かかりません。

ただし、利益が出なかった（またはゼロになった）場合でも、確定申告は必須です。申告をしなければ特例の適用を受けられず、後から税務署に指摘されて追徴課税を受ける可能性があります。これは初心者が最も陥りやすい落とし穴の一つですので、必ず覚えておいてください。

なお、3,000万円特別控除と併用できる特例として、所有期間が10年を超えるマイホームを売却した場合に税率がさらに軽減される「10年超所有軽減税率の特例」もあります。該当する場合は、税理士に相談して最適な組み合わせを検討しましょう。

確定申告の時期と手順

不動産を売却した翌年には、確定申告が必要です。以下の手順で進めましょう。

申告時期：売却した年の翌年の2月16日〜3月15日です。2026年に売却した場合は、2027年の2月16日〜3月15日が申告期間です。

申告の手順：

ステップ1：必要書類を準備する

• 確定申告書B
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
• 売買契約書のコピー（購入時・売却時の両方）
• 仲介手数料の領収書など、譲渡費用を証明する書類
• 登記事項証明書
• 3,000万円特別控除を適用する場合：住民票の写し

ステップ2：譲渡所得を計算する

売却価格から取得費と譲渡費用を差し引き、適用可能な特例を反映して課税所得を算出します。

ステップ3：申告書を作成・提出する

国税庁の「確定申告書等作成コーナー」（https://www.keisan.nta.go.jp/）を利用すれば、画面の案内に従って入力するだけで申告書が作成できます。e-Taxを使えば、自宅からオンラインで提出することも可能です。

確定申告は面倒に感じるかもしれませんが、特例を適用するためには避けて通れない手続きです。不安な方は税理士に依頼することも選択肢の一つです。報酬は5万〜15万円程度が相場ですが、特例の適用漏れで数百万円を損するリスクを考えれば、十分に価値のある投資と言えるでしょう。

不動産売却に必要な書類一覧

不動産売却をスムーズに進めるためには、早い段階で必要書類を揃えておくことが大切です。以下のチェックリストを活用してください。

売却活動開始時に必要な書類

☐ 登記済証（権利証）または登記識別情報 ― 不動産の所有権を証明する最も重要な書類。紛失した場合は司法書士による本人確認手続きが必要
☐ 固定資産税納税通知書 ― 毎年4〜6月頃に届く。物件の評価額や税額の確認に使用
☐ 購入時の売買契約書・重要事項説明書 ― 取得費の計算に必要。紛失すると概算取得費（売却価格の5%）が適用され、税金が大幅に増える可能性あり
☐ 建築確認済証・検査済証 ― 建物が法令に適合していることを証明する書類
☐ 測量図・境界確認書（土地・一戸建ての場合）

マンションの場合の追加書類

☐ 管理規約・使用細則
☐ 長期修繕計画書
☐ 管理費・修繕積立金の金額がわかる書類
☐ 管理組合の総会議事録（直近のもの）

売買契約時に必要な書類

☐ 実印
☐ 印鑑証明書（発行から3ヶ月以内）
☐ 本人確認書類（運転免許証、パスポートなど）
☐ 収入印紙（契約金額に応じた額面）

引渡し時に必要な書類

☐ 登記済証（権利証）または登記識別情報
☐ 実印・印鑑証明書
☐ 住民票（登記上の住所と現住所が異なる場合）
☐ 抵当権抹消に必要な書類（住宅ローン完済証明書、金融機関発行の委任状など）
☐ 固定資産税評価証明書
☐ 鍵一式（合鍵含む）
☐ 建物の取扱説明書・保証書・設備の説明書（あれば）

これらの書類は、取得に時間がかかるものもあります。売却を決めたら、できるだけ早い段階で揃え始めることをおすすめします。

不動産売却の基礎知識