今の状況を把握するには？

「住宅ローンなどを滞納してしまっているけれど、どのタイミングで競売にかけられてしまうの？」
「競売にかけられてしまうと、もう任意売却は選択できないの？」

住宅ローンなどを滞納している方の多くが上記のような疑問を抱えつつも、何もできずに立ち止まっているのではないでしょうか？住宅ローンの支払いが困難になったら、リスケジュールなど返済計画の見直しを相談することが先決ではありますが、あわせて今の状況を把握することが欠かせません。

この記事では、ご自身が置かれた今の状況を把握するために、住宅ローン滞納から立ち退きまでを3つの段階に分けてご説明します。

フェーズ1「住宅ローン滞納」～「競売開始決定」

フェーズ1の第一段階は大きく分けて以下の3つのステップに分かれます。

  1. 住宅ローンなどの滞納
  2. 期限の利益の喪失
  3. 競売開始の決定

住宅ローンなどを滞納したまま、借入している金融機関に相談せず放置してしまうと「約3～6ヶ月程度」で、期限の利益が喪失します。そして、借金の残金を一括返済できなければ、不動産を競売しますという内容の代位弁済通知が届きます。

「約3～6ヶ月程度」とご紹介した住宅ローンなどの滞納から期限の利益の喪失までの期間はあくまでも目安であり、案件により異なります。また、期限の利益が喪失すると、代位弁済により窓口は、借入している金融機関から保証会社に移行します。

ちなみに、期限の利益の喪失とは、返済期日までに借入金を返済すればいいという、お金を借りた側に与えられた法律上の利益を失うことをさします。つまり、返済期日が到来していなくても、残っている借入金の一括返済を求められることとなるのです。

フェーズ2「執行官の現況調査」～「入札期間」

フェーズ2の第二段階は以下の3つのステップがあります。

  1. 執行官の現況調査
  2. 配当要求の公示
  3. 入札期間

裁判所から「競売開始決定通知」が届き、競売が始まると、裁判所の執行官の現況調査が開始されます。執行官の現況調査と前後して、配当要求の公示がなされ、入札期間となります。

簡単に説明すると、裁判所の執行官の現況調査とは競売にかける不動産の現況を、実際に自宅に訪問して調査したり、写真撮影をしたりすることです。
また、配当要求の公示とは、今回競売を申し立てた金融機関以外の債権者に裁判所に申し出るように公告する制度。こうすることで、競売の申立人以外で債権を持っている方にも、不動産売却で得た代金を配当することで、債権者の利益を守るのです。

実際に、競売開始決定がされると、残された時間は限られてしまいます。おおよそ約3～4ヶ月で開札期日が到来します。すぐにでも相談することで、競売申し立て手続きを待ってもらえる場合もあるため、できるだけ早いタイミングで解決に向けた相談に取り掛かることが欠かせないでしょう。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

フェーズ3「開札期日」～「立ち退き」

フェーズ3の第三段階は大きく分けて以下の4つのステップです。

  1. 開札期日
  2. 売却許可決定
  3. 買受人による代金納付
  4. 立ち退き

開札期日が到来し、最高価買受申出人（落札者）が決まると、裁判所が売却許可を決定します。落札者つまり買受人が納期期限までに買受代金を支払うと、所有権が裁判所の職権により移転されます。
そして、期日までに不動産を明け渡すように引き渡し命令が発令されるのです。それでも、住み続けていると強制執行により、強制的に追い出されることとなるでしょう。

開札期日後は、競売の取り下げができないので任意売却ができません。任意売却ができる期間は、債権者によって異なりますが、遅くても開札期日の前日まで、早ければ入札期日までに任意売却が成立される必要があります。
ここでの注意点は、買主が決まったとか契約を締結しただけでは不十分であり、決済まで完了させなければならないこと。しかし、通常購入者は住宅ローンなどを利用することが多いため、審査および手続きに要する期間を考慮すると任意売却は時間との勝負ともいえるでしょう。

このようなことから考えても、競売開始決定後は早期相談が解決へのカギとなります。

弁護士などに相談している場合も任意売却可能？

すでに弁護士などの先生に依頼している状況でも、任意売却はできるのだろうか？このような状況でも任意売却をあきらめる必要はありません。依頼内容の手続き状況がどの段階かによりますが、任意売却ができるケースもあります。いえまち不動産では、弁護士の先生に手続き状況などを確認させていただき、先生と連携しながら手続きをすすめますので、まずはお気軽にご相談ください。

さて、あなたの現在の状況はどの段階か把握できましたか？なかには、自分ではちょっとよく分からない…という方もいるでしょう。そのような方は、ひとまずご連絡いただき、お客さまの状況を伺うことで、現段階で可能な手続きについてご提案させていただきます。